一、济州岛的“圈地运动”，中国人遥遥领先

济州岛，韩国最大的岛屿，也是最南端的土地。自从这个岛推出了买房就能移民的政策，世界各地的资金纷纷来此“跑马圈地”。

美国人、欧洲人、中国人，都被这座“韩国海南岛”、“东方夏威夷”充满了兴趣，不过在这场“跑马圈地”的竞赛中，中国人以雄厚的资金实力，没用多久时间就占据了上风。

从2009年开始，到2014年6月底，五年时间中国人在济州岛购买的土地面积增长了296倍，占外国人持有土地总面积的一半左右，达到了592.2万平方米。

不过对于1849平方公里的济州岛来说，这点土地只占了0.19%，从实际占地情况来说，中国投资者对济州岛的影响并不大。但是，在当地韩国人看来，中国人似乎要把济州岛都给买下了。

“一飞机又一飞机的中国人来到这里，其中一些人还在这里买地，我有时想，这个岛这次能不能挺得住，不变成中国殖民地。”这是当地一位果农申永均的话，代表了许多济州岛韩国人的想法。

随着越来越多针对中国人的商店开始营业，中文招牌在济州岛也随处可见，除了来这里买房买地的，每年还有近300万的中国游客来济州岛旅游观光。为了服务好中国游客，济州岛的商家甚至开发出了只允许中国人进入的景点，并在门口拉横幅标语，提示韩国人不要入内。

这更加激起了韩国当地人的不满，要知道，韩国的国民性格非常敏感要强，在自己的土地上却有一块只能外国人进入的地方，他们难以接受。

看到这些你也许会想，去韩国买房送钱还要被韩国人歧视排挤，这些中国金主是人傻钱多吗？我们不要只看到事物的一面就下判断，济州岛也有对中国投资者表示欢迎的，这就是济州岛的商家和政府。

多金豪爽的中国投资者和游客们，带来了源源不断的生意，在08年全球金融危机之后，给济州岛经济“雪中送炭”。政府为此硬是顶着一些居民的抗议和不满，比如给中国开发商批地，计划兴建新的国际机场来承接更大的客流。

济州岛，作为一个与韩国其他国土隔开的海岛，充当了吸引外资的“经济特区”。这里的投资移民政策与韩国其他地方都不一样，只要在政府指定的地区购买5亿韩元的房产（约折合人民币296万），就可获得F-2居住签证，5年后可获得永久居住权，也就是韩国“绿卡”。

韩国法务部的济州岛投资移民资料显示：在获得F2签证的1007名外国人中（中国人992名），60%的年龄在40-59岁之间，其次是40岁以下人群，占到36%，60岁以上人群占4%。而这部分人群在中国的一线城市已拥有高价住宅。

比如说在R度假村购买了150平方米住房的陈某和陆某夫妇，已经在上海市长宁区拥有一套住房；来自北京的陈某也在国贸附近拥有每平方米18万元的住房。据知情人士透露，在济州岛购买度假村住宅的中国人基本上都来自一线城市。

二、转战首尔，江南style

因为特殊的投资移民政策，济州岛的房产在中国市场确实火了几年。此后，韩国的房地产市场又迎来了一波新的中国投资者，他们这次的目标，不再是边陲孤岛，而是韩国的政治、经济、文化中心，首都首尔。

成为济州岛最大外国地主，中国人用了5年时间，而在首尔，中国人只用了两年时间，就让韩国人见识到了什么叫“大国手笔”。

2014年，中国人在首尔持有2113块地皮，总面积1.3万平方米，到2016年，就增长到了4139块地皮，1.7万平方米，地皮数量增长了96%，面积增长了29%。

更有实力的中国金主，直接进军韩国房地产最核心地段——江南区的高级地产。

2016年，中国人持有的首尔市江南区土地从2014年年末的7739㎡（108块地皮）增长至8136㎡（120块地皮）。

江南区，就是那首《江南style》里纸醉金迷的韩国顶级富人区。

生活在江南区的人和生活在韩国其他地区的人，不是一个阶层，那种差距可以参考韩国电影《寄生虫》。

在江南区，有富人最集中的一流高档住宅Tower Palace，住着政界、商界以及娱乐界顶尖的明星们。韩国社会有一句玩笑话：“只要扔一颗炸弹到Tower Palace，就可以消灭掉韩国一半以上的富人”。

这里的公寓大部分都是130平米以上，因为有钱人都会买大房子。2019年，江南区的房价换算成人民币在8万到15万一平米，有些精装豪宅更是高达18万一平米。按照2019年韩国人均收入3万美元左右，那么一对夫妻如果想要在江南区买一套10万人民币一平的130平米的房子，需要不吃不喝30年左右。

从2017年到2020年5月份，外国人在韩国购买了大约23000套住宅，排名第一的是中国人，在韩国进行了13000多套房产交易，远超排名第二的美国人的4200套。而这两万多套房子，有33%是一直空置的。

这个数据被韩国的新闻媒体报道之后，本来就对高房价不满的民众，开始认为是外国投资者的炒房行为，推高了韩国房价。为了平息民怨，韩国政府在最近考虑通过一项法案：对购买后6个月内没有居住的外国人征收20％的购置税。

其实韩国的这个法案，在其他的发达国家早就开始实施了。

比如加拿大对在温哥华购买住宅的外国人征收20％的购置税；新加坡也对购买房产的外国人征收20％的购置税；而在澳洲，购买价值超过5000万美元房产的外国人，必须获得外国投资审查委员会的批准，不是你有钱想买就能买，以此来遏制外国热钱的涌入推高本国房价。

三、去韩国买房的中国人，有多“傻”？

令韩国民众感到愤怒的高房价，外国热钱的涌入只是其中一个原因，更不是主要原因。房价暴涨在许多经济发展迅猛的国家都无法避免。这是因为经济发展创造出了过多的财富，而财富保值的一大途径就是买楼，尤其是买核心地段的楼。

韩亚金融经营研究所2020年3月发布了“1980-2020韩国商品和服务价格走势”报告，显示近40年来首尔江南地区公寓价格暴增83倍。以至于出现了“江南不败”这样的词，意思是在江南区投资买楼只赚不赔。

外国投资者，尤其是出手最阔绰的中国投资者，无疑是背了锅，成为了韩国政府推卸责任的借口。你会说，谁叫他们去韩国买房，那是活该，去韩国这样的国家买房，哪天朝鲜的导弹打过来，渣都不剩。可实际上，中国投资者在韩国买房，除了被排挤、歧视、背锅这些负面，还有更多的利益考虑。

首先，中国投资者在韩国买房，除了房子本身的租金、投资收益之外，还能够获得韩国的居留身份。前面说过，济州岛有买房就送绿卡的政策，你或许会觉得韩国绿卡的含金量不高，有钱为什么不去办美国绿卡？这就是对目前的形势不清楚才会有的问题了。

美国绿卡现在不是有钱就能办的，投资移民美国的路基本上算是给堵住了，其他渠道对中国申请者的审核也越来越严格。不仅仅是美国，传统发达国家的绿卡都是越来越难拿，你除了有钱，还得坐移民监，就是每年必须去那里住上半年，还得考雅思，还要审核你的资金来源和家底，不是那么容易的。

这种形势下，有人就选择“曲线救国”，先拿一些要求不那么高的国家的绿卡，自己先有一个外国身份，再一步步来。韩国这个国家虽然有一些让中国人不喜欢的地方，但至少离中国近，社会富裕，治安稳定，尤其是在首尔江南区这样的富人区，已经形成了中国人的聚居区，居住起来非常方便。

其次，就算没有绿卡，投资海外房产本身就会产生收益。

前面也讲了江南区房产，已经出现了“只赚不赔”的情况，韩国的出租回报率虽然不高，但是只要把房子租出去，就可以避免政府即将开征的20%的购置税。如果以后想要转手，也不用担心转不出去，中国买家的实力和热情不用怀疑。

在国内投资渠道越来越少的情况下，多出来的钱，肯定是要出去的，平时想要把钱转出去非常困难，可只要买了房子，几年后转手就是自由的现金。

所以，去韩国买房的中国人一点都不傻，你想到的他们也早就想到了，你没想到的，他们也想到了，人家，精着呢。

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