布达佩斯是欧盟第7大城市。

当然即使是第7大城市，人口也就是200万左右。

所以在首都布达佩斯照样感受不到喧嚣和热闹，尤其是在生活小区里几乎看不到人影。

你会疑惑的问：人都去哪了？

布达多山，佩斯平坦。两座城市靠着8座桥和一条地下铁道连为一体。

很多人游览攻略中会设计2天左右行程，游览布达佩斯知名景点（包括绿桥，伊丽莎白桥，链子桥，自由广场，城堡山，渔人堡，匈牙利国家歌剧院，国会大厦等），

我很有幸，用跑步的方式不经意间打卡了这些景点，沿着世界遗产保护地多瑙河跑着跑着就一个世界知名景点，躲都躲不掉，只好欣赏。

布达佩斯23区房产如何选择？

布达佩斯23区划分

一~四区

布达佩斯一区是位于布达城中心偏西的一小块区域，是布达佩斯中心。包括历史上著名的城堡，属于老城区，这个区很少有二手房出售。

二区同样在布达，位于西北面；布达的最北面是三区的所在。

二区和三区位于布达山上，是别墅区，国际学校大部分也在这边。愿意来居住来打理别墅的，三区是很好的选择：这边富人云集，环境优美 ，适合生活。房价均价达到了3000-6000欧元/平方米。

四区位于多瑙河对岸的佩斯北部，市区的新区。交通便利房源比较少。

五~六区

五区是佩斯的中心。

五区六区七区都位于佩斯，商业文化中心，交通便利，购物方便。

步行街，里珀特城在五区；奢侈品商业街，德国国际学校，英德双语学校在六区；伊丽莎白城在七区。国会大厦，圣伊斯特教堂，链子桥，英雄广场都散落在这3个区。

但是市中心百年公寓比较多，一般最多就5层，有的有电梯但是很小（需要用手关门，能乘2-3人），有的没有电梯。百年公寓房子的层高很高在3.5米左右，有的达到4米，墙体会做到50公分厚。

市中心的房子历史久远，外面看着有时代的辉煌，特别有感觉。但是楼道里很一般，设备陈旧。

进了房间很多房子倒是装修的很好。这种房子出租没有任何问题，但是房产增值就不如新房了。

一般六区的房子，地段特别好，短租收益肯定破10%。但是认真看完之后意识到房龄117年了。当时楼道里的楼梯还是比较干净的，也不曾破损，倒是很神奇。

这几个区二手房均价达到2000-4500欧元/平方；应该更适合旅行者和观光客。个人觉得这种房子不适合大陆人投资，欣赏没有问题。

七~十区

七区和九区属于大学城区，罗兰大学，兽医大学，考文纽斯大学，麦克丹尼尔学院 ，都在七区和九区。这里稍微偏离市中心，房价目前也上涨到了3500-5500欧元/平方不等。

八区是发展中的区域，有大量移民和外国务工人员，宜居属性一般，这里房源价格相对便宜。

十区也位于佩斯一边。是中国城唐人街所在地，有大量货物中转批发零售都在这个区域完成。华人生活比较方便，房价不高。

十区标志性建筑：圣拉斯洛大教堂，摄影：Kurka Géza

但是在十区唐人街的一家中国店：3盘韭菜饺子一份拍黄瓜一份刀切牛肉三瓶汽水消费了近300人民币，刷新了我对这里低消费的认知，这可不便宜呢！

十一~二十三区

而十一和十二区则又在布达一边了。著名的布达山自由女神像就在十一区

十二区别墅区是比较好的，但是价格也是最贵的。

在佩斯一边十三至二十区从北向南组成一个半圆。

第二十一区位于多瑙河与它的一个支流之间。

第二十二区位于布达西南。

第二十三区位于佩斯最南角。它是最后添加的一个区。

十一区多瑙河边的新建楼盘：Elite Park

九区、十区、十一区、十三区、十五区、十九区有比较多的新楼盘，房价也属于适合投资的价位。

但是疫情之后尤其是俄乌战争之中导致的通货膨胀，房价已经飞速上涨，靠近多瑙河优质地段的新房源的均价已经涨到3万人民币上下。沿多瑙河房源成为布达佩斯挑选房源时重要标杆：这样的房源保值；新房就更有升值空间。

十三区新房比较多，紧靠多瑙河，属于重点扶持打造的新区，我们熟悉的华为三星都落在这个商业和住宅区，前景十分良好。

我在看房时经过多方对比，把十三区房源放在了第一位作为考察对象。

十五区有大量中国人居住，中匈双语学校落在此。十五区也属于比较新的区，和十三区一样，发展迅速，但目前十三区资源优势更为强势。

匈牙利买卖房产最好的地方是，自己上网http://ingatlan.com,根据自己对各个区的认知，可以DIY选房看房，不用担心套路，所有都是实实在在的房价。

匈牙利购房移民靠谱吗？

匈牙利和希腊葡萄牙西班牙等国政策明文规定的购房拿身份的政策不同，匈牙利移民法案中找不到一条凭证说：通过买房就能拿到匈牙利长期居留身份。

但是但凡你在匈牙利，你身边一定有很多人是通过购房方式拿到5年期长期居留身份，优哉游哉的游荡在欧洲27个申根国，如入无人之境。

到底凭哪一条呢？拿到的长期居留权会清晰的写着移民类别“other”类签证，这个签证类别在匈牙利移民法案中是真实存在的。

这种签证类别没有居住要求，也没有提出交税义务。或许对于匈牙利来说投资房产对于当地已经促进了房地产的繁荣。

但是我也会疑惑：总价100-200万人民币不等的房子，出租收益可以稳稳当当做到4-7个点左右 ；物业本身每年还有相当可观的增值收益，匈牙利没有发现这是给购房者的福利吗？

游历于南欧各个国家，生活下来，其实匈牙利布达佩斯生活的感受是最好的。这一点或许很多人不能认同：一个中欧或者说东欧国家？一个不是很发达的国家？说他好，能走点心吗？

这里生活感受舒服，一个是感受到活力。这个活力不是指国家活力，而是指华人在当地的活力。这么多南欧国家，其他国家华人大部分在生活在享受，匈牙利的华人在工作在创业在经营生意，生机勃勃。

生活感受舒服，第二个是物价合适。其实生活物价随着通货膨胀随都不便宜，但是匈牙利房价上省下来的费用够一辈子的生活开销了。普通人很容易在当地生活下来，买2-3套房，住一套，租两套，接下来就合计精致生活和发展大业吧，心容易安定。

匈牙利购房流程

匈牙利看房需要多长时间完成？其实可以非常宽裕的完成。

大体可以在50套房源中挑选了15套左右感觉不错的留着入境的时候上门细看，等入境之后发现其中有5套左右已经被卖掉了，合适的房源出手速度真的非常快。我用2-3天时间看完了自己挑选的房源，然后进行价格环境配套设施的综合对比。

房源选好之后，可以去做价格沟通，当然房价已经很干净了，只能友好的回落一点。

确定好价格可以约房东在律师楼完成预定协议了，这个时候一般交1%预定金即可。

律师收取0.5%的律师费负责完成所有工作 ，包括签正式协议。正式协议签订时补足10%的首付款。

接下来就等律师帮忙申请外国人购房许可（只要不是本国护照都需要申请，有匈牙利居留卡也需要申请），时间大约不到2个月。

有了购房许可后，支付80%的房款，最后交房支付最后的10%尾款。

购房产生的税费4%；房产是永久产权，但是每年不需要缴纳房产税，很神奇。

基本上房子还没有拿到手就会租出去了，这边的新房（2000年之后都是新房 ）太容易出租了，很多公司甚至几十套的寻找房源给公司员工使用。所以出租就不用发愁了。

房子出租，租客需要支付给房东的租金+所有杂费，所以房东拿到手的是净收益。每年可以去报个税，自己主动申报即可，费用也不高。

身份有了，只要3-4个月时间，畅行欧洲；出租收益有了，对抗通胀货币贬值；资金做一点分散，不要只是有一种货币形态，有效避险。

怎么看，好像都不亏呢……

对了，匈牙利的福利有吗？匈牙利貌似把所有的福利都给到了孩子。生育3个孩子以及以上的家庭，在匈牙利会享受到非人的待遇：从头到脚，从出生到18岁，从照顾孩子到善待父母，孩子就是父母的赚钱机器……不妨到匈牙利生个孩子试试？

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