只要人在加拿大，各种税的问题是注定要面对的。尤其是在BC省，比如说加拿大的骄傲温哥华市，收税的由头更是花样百出。近两年，还搞了个房屋空置税，着实让许多原本佛系买房的土豪操碎了心。

最近就有位来自中国大陆的女富豪，因为被强征了$25万加元（约合人民币130万）的空置税，向政府提起了诉讼。

      据报道，来自中国的何女士（Yiju He，音译）于2015年在温哥华西区购入了一栋豪宅。该豪宅建于1937年，占地面积高达1.194英亩，具体位置在Belmont Ave. 4749号。

      何女士当时购入的价格在$2580万左右，目前市值估价为$2679万。不过出乎意料的是，何女士购入的豪宅其房屋实际上只值1万加币， 这栋豪宅最有价值的是建筑下的那片地。

这种情况在温哥华其实也并不少见。毕竟这栋房子年限已久，2015年何女士购入时，整个建筑就显得有些摇摇欲坠。

      虽然价格上是“豪宅”，但就房屋本身来说，单看实在让人失望。房子外面全是涂鸦，甚至房顶还有青苔。不愧是拥有多年历史的“老宅”。

      但这栋老宅的地理位置却是一绝，房屋背面临海，可以看到海滩和斯坦利公园，在家打开窗就能欣赏到温哥华的无敌海景。房子背面是绵延不绝的山脉，前面就是温哥华繁华的市中心。

      而自1997年后，这栋房子也再也没有人住过了。即使这栋豪宅的土地价值再高，也无法掩饰这栋屋子已有82年的沧桑历史。何女士在买入这栋豪宅前，就有了要重建的打算，她想要建造一栋真正的海边豪宅。

      2017年4月，何女士便早早提交了房产开发许可，但相关部门的办事效率你懂得。

      转眼就到了2018年，要申报空置税的时候，何女士认为自己的房屋正处于重建阶段，是符合豁免条件的，所以便申请了豁免空置税。没想到，何女士竟还是收到了一份空置税账单，何女士必须缴纳共$24.9万加币的空置税。

      不满的何女士立即向市府提出了诉讼，但却被一位空置税务审查员拒绝了。该审查员称，何女士的屋子在空置的半年多时间里，并未处于重建状态，因此不符合豁免要求。

      根据相关规定，如果房屋在获得建筑许可的情况下，且审查员认为房屋处于积极地重建状态中，那么该房屋才属于豁免空置税之列。

      何女士对此抱有异议，她表示自己曾在2017年1月对房屋进行过环境评估，当时评估结果显示有潜在的石棉问题，不适合居住。在加上房屋年限已久，她早在当年的4月份就向市府申请了建筑许可。但直到今年，2019年，温哥华市府才批准了何女士的建筑许可。

      何女士认为这段审查时间内的空置税并不能强加在她的头上。如果政府的许可证早早下来，她必定会在第一时间内就开始动工重建。

      没有建筑许可，何女士就没有动工权。如果按照政府的意思，建筑许可审核的这段空白期，房屋也不能空置，哪怕是出租。但房屋的环境和安全问题，又是不能住人的情况。

      何女士认为，在这种自相矛盾的情形下，产生的空置税实在不应该由她来买单。虽然何女士的上诉遭到了审查小组初步的反对，但何女士已经下定决心，将温哥华市府告到BC最高法院，希望得到一个公正的答案。

      据外媒报道，这位何女士她是中国知名企业家奥克斯空调老板郑坚江的发妻。

      规避空置税须知

      根据当地的法律法规，在温哥华购置房产的房主可能会被征收2项空置税，分别是温哥华市以及BC省的空置税。两者均值得投资者注意。 

      温哥华市的空置税于2017年开始实行，目的在于增加租房市场的供给，数额是房屋当年被评定的可征税价值的1%，也就是上述报道提到的情形；从2019年开始，BC省对于拥有加拿大永居权的房主继续征收0.5%的空置税，对于外国投资者的空置税则高达2%。 

      回到温哥华市的空置税，其征收对象仅针对市内的“一类住宅”，比如独栋住宅、多户住宅、公寓楼（包括复式）、养老院、季节性房屋、一些空地、农用建筑和日托所。 

      每一年温哥华的屋主都必须向市政府申报，以决定其房地产是否符合该税征收范围。比如2018年度的税务申报应在2019年2月4日之前完成，并在4月12日之前支付完毕。 

      那么，除了正常自住外，哪些房产不会被征收空置税？ 温哥华市政府的官网显示，市内大多数的房地产不会被征收空置税，包括以下的几种情况： 

      一、被屋主或其家人、朋友、其他被准许的人在税务年中至少6个月作为主要住所（principal residence），即作为邮件往来、缴公共事业款、驾照、保险等方面的地址。在考虑空置税时，一名屋主只能有一个主要住所；

      二、在本年度以居住目的对外出租至少6个月，每次至少连续30天； 

      三、符合以下豁免条件，并可以在审计中给出证据的： 

      1.全职工作，即你的主要住所在大温哥华地区以外，但因为在大温哥华地区内全职工作的关系（工作要求你必须出现在大温哥华地区内），在温哥华市内的房产（自购但不属于你的主要住所）一年中居住超过6个月的情形； 

      2.被照顾的屋主，指作为你的主要住所或者确实属于对外出租的情况，但你或你的租客长期住院或住在其他辅助疗养机构。要注意的是，这个条件不包括偶尔来温哥华看病时住的房子，只有当所有的居住者都住在医院或疗养机构是本条件才有效。同时，本条件不能连续超过两个税务年有效。 

      3.逝者房产，指本房产的注册屋主已经去世，遗嘱的检验和执行正在进行中。不过，如果遗嘱检验和执行准许的签发日期允许该房产在这年中可以超过6个月住人，则本条件不适用。 

      4.房地产转让，指房地产的所有权发生变更或者注明了转让的时期，并有新的地契和地契号码签发。这里“变更”的定义和土地所有法中一样，可以是转让、许可或分配。如果仅仅是为更改姓名或地址而取得的新地契和地契号码，则本条件不适用。 

      5.重建或大型翻修，这也是上述报道中提起上诉的条件，即你的房地产正在进行重建或大型翻修，而且你已经收到开工许可，并在没有拖延地执行；或者许可批复正在审阅等待中的空地重建或历史建筑维修； 

又或者，你空置的房产是分期开发的项目一部分。而且正在申请更改土地用途/更改土地用途申请成功在等待开工许可/正在进行更改土地用途的工程。

      6.租赁规定的限制，即你的房产受制于2016年11月16日出台的温哥华租赁限制的法规，包括禁止外租，或限制外租单位数量；可租赁房屋数量已到允许最大值等。 

      7.法庭规定的情形，比如房子因为以下原因不能住人：法庭规定不能买卖、住人、或租赁，正在作为法庭程序，其他政府权力机构禁止住人。

      一般情况下，就算自己不能每年住满6个月以上，只要事先做好一定的规划，空置税还是可以避免的。

比如，把自己无法住满6个月的房子进行阶段性或长期的出租。或者邀请家人或朋友，让这个房产成为他们的主要住所，每年至少6个月。

      北美政府各部门是独立运行的，在重建申请和等待许可证当中，应该有相关人（屋主本人、承包商）向税务人员报备情况，做好事先的预防和告知，此类的信息也会在税务部门备案，对于将来可能发生的此类案件自然成为很有力的证据。 

      因此，建议新移民和海外投资者在当地要有遇事先找律师咨询的概念。对于高净值人群，则建议建立家庭信托，以信托的名义置产。毕竟北美的信息强调透明公开，资产所有者的个人信息容易获取而被困扰。

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